房地產投資
缺失減少商業房地產費
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rebeccabaldridge
有利於固定利率債務融資的商業房地產投資者偶爾發現自己在貸款貸款的貸款債務時必須支付預付款處罰.1不同預付款方案的成熟日期，缺失是提供最大的靈活性和最大的靈活性潛在的財務收益在利率上升時。
什麼是缺水？
作為其名稱表明，缺失是減少借款人決定預付固定利率商業房地產貸款所需費用的方法。除貸款期權允許借款人來說，借款人允許借款人在貸款的原始抵押品上交換另一個現金流動資產。
新的抵押品（通常財務證券）通常比原來商業房地產資產的風險更低。在這種情況下，貸方更好的是，因為它收到相同的現金流量，並回報收到更好的風險調整的投資。雖然貸款人的缺失的好處是顯而易見的，但藉款人也可以顯著受益。如果對貸款的利率升至比抵押貸款的速率大，借款人可以在預付款中創造價值並將現金放在口袋裡。由於缺失是在商業房地產貸款的談判期間提供的選項，借款人應考慮其，以保持與其融資有價值的可能性。
缺失的基本原理
可變利率商業房地產貸款是融資短期需求的適當方法，如建築或橋樑融資，這是資本借入租賃期的房地產所有者;當房產最終產生現金流量時，它是償還的。
雖然利率風險很高，但金融缺陷沒有限制，一些借款人將承擔長期的可變利率融資。這通常會發生在貸款成熟之前將出售現金流量的概率很高。
借款人有很多原因使用可變速率融資。一種重大原因是規避貸方要求預付定期債務的預付款。在可變率融資上，由於貸款利率隨市場漂浮而來，貸款人不會產生再生風險。在償還時，在同一市場匯率下，資金可以再次借出。
貸方的風險
固定利率融資有可能在資本償還時創造財務損失或減少貸方收益率，然後在較低的市場匯率下借出。由於重新投資風險的潛力，貸款人通常需要一些以固定利率借款的預付款罰款。最初，貸方要求“收益維護”，這決定借款人在剩餘貸款成熟期間支付預付資本的差別差分（貸款利率與現行市場比率之間）。由於有機會和財務成本與源自新的抵押資產相關，因此設計的缺陷是消除再投資風險的一種方式，並需要重新貸款預付資本。
違法者允許借款人將抵押品取代其與提供與原始貸款相同的現金流量的資產的貸款。該資產交易所允許貸方在整個貸款期間繼續在整個貸款期間接收期望的收益率，而無需找到更換預付資本的新貸款機會。如前所述，交換較少的風險資產（美國財寶代替商業房地產物業）減少了貸方投資的整體風險。這對於證券化這些抵押貸款的機構來說，這是一個更大的福利。通過提高投資者將獲得所有簽約利益和本金的所有合同支付的概率，降低措施大大增加了抵押貸款支持證券的價值，以及貸款人的利潤。
借款人的福利和問題
與產量維護不同，當市場利率高於合同貸款利率時，缺失為藉款人提供高度潛力。產量維護被稱為罰款，因為藉款人受某種類型的支付，無論哪個方向的市場率搬家。它通常是屈服維護計算的構造或預付金額的百分比。由於缺失需要購買財政部債券，率的運動直接影響了這些資產的成本，並確定了缺失將是預付款的費用或意外收穫。
在大多數情況下，缺失涉及購買與貸款剩餘期限等於貸款的經濟性的國債，優惠券提供必要的收入，以抵消合同的定期興趣和主要付款。然後將這些債券分配給缺失信託，將周期性現金流入貸方，直至債券成熟。根據拒絕貸款和市場率所需債券的稅率之間的差異，國庫債券將折扣或溢價貿易。
當稅率上漲時，國債債券（或任何固定收入投資）失去價值並變得更便宜。當發生這種情況時，借款人可以購買所需的債券，以低於預付貸款所需的債券，導致額外的現金在口袋裡。在相反的情況下，當稅率下降時，固定收入投資變得更加昂貴.2這要求借款人支付比預付款的貸款餘額大的金額。在缺點方面，產量維護計算將導致拒收貸款所需的完全相同的額外資金。這不考慮購買拒絕貸款所需的債券的任何交易成本。這些成本因投標徵兆或供債隊的供需而異。在上行，缺失是有益的，同時收益維護仍需要支付一些罰款。
“缺失”選項提供固定利率借款人，具有優勢，優於選擇“收益維護”或“長期可變速融資”。對借款人來說，這是一個很好的戰術決定，他們認為他們有能力預測利率運動的技能。對於房地產投資者來說，知道他們需要在短期內銷售他們的物業，但如果選擇使用可變利率債務，則擔心債務服務的潛在增加。
借款人使用投資組合級別的債務（多個商業物業抵押的一筆貸款）發現貸方有時需要藉款人償還比資產對投資組合的價值貢獻更大的貸款百分比。這種情況會導致貸方相信借款人銷售的資產比投資組合中的剩餘資產不那麼風險。由於投資組合增長越來越少的風險資產，因此貸方將需要預付金額，以便為其承擔的風險彌補，有效取得剩餘的投資組合，減少投資者的槓桿回報。
因為缺失導致交換較低的風險資產，而不是抵押品，借款人在出售資產後，借款人可以在投資組合中保持相同的債務百分比。隨著貸方的協議，在執行裁決時可能有可能增加剩餘資產的債務百分比。
借款人的另一個好處是貸方通常不需要任何類型的付款，或者通過增加貸款利率，以獲得缺失選項。如果價格上漲，借款人的價值創造潛力;因此，可以想到，貸方可以要求賠償銷售選項。
底線
借款人需要了解其預付款選項，以便他們制定正確的資產管理決策。例如，在顯著利率的時期增加，由於通過違法貸款創造的價值，可能最好出售次優商業資產。在缺點方面，即使在價值優化之後，也可能有意義。預付貸款的時間ENT直接影響預付款費用。所有的東西都是平等的，預付款罰款隨著時間的推移而消失。
在談判商業房地產貸款的條款時，借款人應要求禁止定期貸款的能力，即使他們無意在成熟前預付義務。由於其在市場利率上升時創建所得生成事件的能力，脫離違法的明顯優勢是顯著的。可以想像，在利率上升期間，更喜歡固定利率融資的房地產所有者可能會對其債務義務產生資本收益，這些債務可能超過抵消房地產價值的減少。使用金融槓桿購買房地產的投資者應售出應售出的固定利率融資與缺失選項作為短期，可變利率融資的有吸引力的替代品。
