房地產代表了大多數人的財富的重要部分，這對於美國的許多房主尤其如此。根據美聯儲的消費者財務調查，65.1％的美國家庭於2019年擁有自己的主要居留權.1房地產市場的規模和規模使其成為許多投資者有吸引力和有利可圖的部門。本文將介紹影響房地產市場和可用的各種投資的主要因素。

教程：探索房地產投資

人口統計數據

人口統計數據是描述人口組成的數據，例如年齡，種族，性別，收入，移民模式和人口增長。這些統計數據通常被忽視但有重大因素，影響房地產的價格如何以及需求有哪些類型的物業。國家人口統計數據的重大轉變可能對幾十年來房地產趨勢產生很大影響。

例如，1945年至1964年間出生的嬰兒潮一代是人口趨勢的一個例子，潛力可能會顯著影響房地產市場。這些嬰兒潮一代的過渡到退休是上世紀更有趣的世紀趨勢之一，這些嬰兒潮一代的退休在2010年開始返回，一直在市場上被注意到。

這種人口遷移有多種方式可以影響房地產市場，但對於投資者來說，有些關鍵問題可能是：i）隨著更多人開始退休，這將如何影響流行度假地區的第二家住宅的需求？還是ii）如果收入較小，孩子們都搬出去，這將如何影響對較大的家庭的需求？在趨勢開始之前，這些和其他問題可以幫助投資者縮小巨大潛在理想的房地產投資的類型和位置。

興趣率

利率也對房地產市場產生了重大影響。如果您正在考慮使用抵押貸款購買房屋，因此使用抵押計算器有利於研究利率。陳利率以利率極大地影響一個人購買住宅物業的能力。這是因為較低的利率走了，獲得房屋的抵押貸款的成本越低，這將是對房地產的更高的需求，這再次推動價格。

值得注意的是，隨著利率上升，獲得抵押貸款的成本增加，從而降低了房地產的需求和價格。但是，在看利率對房地產投資信託等利率的影響時（REIT）而不是在住宅房地產上，這種關係可以被認為與債券的利率關係類似。當利率下降時，債券的價值上漲，因為其優惠券變得更加理想，當利率增加時，債券的價值降低。同樣，當市場上的利率減少時，REITS的高收益率變得更具吸引力，其價值上漲。當利率增加時，REIT上的產量變得不那麼有吸引力，並且它將其值下調.4（要了解更多關於這些效果，請參閱利率如何影響屬性值。）

經濟

影響房地產價值的另一個關鍵因素是經濟的整體健康狀況。這通常通過經濟指標來衡量，如GDP，就業數據，製造業活動，商品價格等。在經濟遲緩時，商品遲鈍，所以是房地產。

然而，經濟的周期性可能對不同類型的房地產有不同的影響。例如，如果一個REIT在酒店投資增加了更大的百分比，通常會受到經濟衰退的影響而不是重新獲得投資了辦公樓。酒店是一種物業形式，由於業務中固有的租賃結構類型，對經濟活動非常敏感。租賃酒店房間可以被認為是一系列短期租賃，可以通過酒店客戶輕鬆避免，不應該做經濟不好。另一方面，辦公室租戶通常具有在經濟衰退的中間無法改變的長期租約。因此，雖然你應該意識到經濟的循環部分，但也應該認識到房地產物業對經濟周期的敏感性。

政府策略/補貼

立法也是另一個可能對房地需求和價格產生巨大影響的因素。稅收抵免，扣除和補貼是政府可以暫時推動對房地產需求的一些方式，只要它們到位。意識到當前的政府激勵可以幫助您確定供需變化，並確定可能的虛假趨勢。

例如，2009年，美國政府向房主介紹了首次購房者的稅收抵免，以試圖在遲緩的經濟中開始展開家庭銷售（只有2008-2010年之間購買的家庭符合條件的人）。根據全國房地產經紀人（NAR），這個稅收獎勵僅引領90萬家購房者購買房屋。這是一個相當大的增加，儘管暫時而且在不知情的情況下是稅收激勵的結果，您可能已結束得出結論，即房屋的需求正在基於其他因素上漲。

什麼是最佳投資？

房地產市場的規模和規模使其成為許多投資者俱有吸引力和有利可圖的市場。投資者可以直接投資於物理房地產，或者選擇通過管理資金間接投資。直接投資房地產涉及購買住宅或商業物業作為生產的收入財產或在未來的時間轉售。投資房地產市場的間接方式包括投資房地產投資信託（REITS），房地產交易所交易資金（ETF），混合房地產基金（CREF）和基礎設施基金。由於市場的流動性較高，交易成本較低，資本要求較低，平均投資者更願意間接投資房地產.6

底線

本文介紹了一些在移動房地產市場方面發揮著重要作用的更高級別因素，但也有更複雜的零件來玩。雖然這些上述因素中的一些建議，因素與市場在實踐中，結果可能非常不同。然而，了解推動房地產市場的關鍵因素對於對潛在投資進行全面評估至關重要。