房地產折舊是租賃業主的重要工具。它允許您從您的使用壽命中扣除購買和改善房產的稅收，從而降低了該過程的應稅收入。

稅收寫入

投資出租物業可以證明是聰明的財務舉措。對於初學者來說，出租物業可以提供穩定的收入來源，同時您在財產中建立公平（理想情況下）隨著時間的推移欣賞。還有幾個稅收優惠。您通常可以從您獲得的任何租金收入中扣除您的租賃費用，從而降低您的整體稅費。

大多數租賃物業費用，包括抵押貸款保險，財產稅，維修和維修費用，家庭辦公費用，保險，專業服務以及與管理有關的旅行費用在您花錢的年份中都可以扣除。

房地產折舊

另一個關鍵稅扣除-即折舊的津貼-有點不同。折舊是用於扣除購買和提高租賃物業的成本的過程。而不是在您購買的年份（或改善）財產的年度大筆扣押，折舊在財產的使用壽命中分配扣除。

內部收入服務（IRS）具有折舊規則的具體規則，如果您擁有租賃物業，那麼了解過程如何工作。

哪個屬性不可易用？

根據美國國稅局的說法，如果符合所有這些要求，您可以貶值租賃屬性：

• 您擁有該物業（即使該物業受債務的約束，您也被認為是所有者）。
• 您在您的業務中使用房產或作為產生的創收活動。
• 該物業具有可確定的使用壽命，這意味著它是什麼在磨損時，衰減，被用盡，變得過時，或者從自然原因中失去其價值。
• 該物業預計將持續一年多。

即使該物業符合上述所有要求，如果您在同年的服務中置於服務並處置（或不再用於商業用途），它也無法折舊。

請注意，土地不被認為是折舊的，因為它永遠不會被“用盡”。一般而言，您無法貶值清算，種植和景觀美化的成本，因為這些活動被認為是土地成本的一部分而不是那些建築。

折舊開始時什麼時候開始？

只要您在服務中或準備好並可用於租賃時，您就可以立即開始折舊扣除折舊扣除。

這是一個例子：您在5月15日之前購買租賃物業。在房子工作幾個月後，您可以在7月15日準備租用，因此您開始在線廣告和當地文件。你找到一個租戶，租約開始於9月1日開始。由於該物業被置於服務-即將被租賃和占用-7月15日，您將開始於7月份貶值，而不是9月當你開始收集租金。

您可以繼續折舊屬性，直到滿足以下條件之一：

• 您已在財產中扣除了整個成本或其他基礎。
• 您即使您還沒有完全恢復其成本或其他基礎，您將從服務中退休。當您不再將其作為產生的收入物業時退出服務-或者如果您銷售或交換，請將其轉換為個人使用，放棄它，或者它被銷毀。

您可以繼續為暫時“空閒”或不使用的財產扣除折舊扣除。例如，如果在一個租戶向外移動後進行維修，則可以繼續在您準備好下一個時貶值屬性。

如何計算折舊

三個因素確定每年可以扣除的折舊量：屬性，恢復期和使用的折舊方法的基礎。

使用修改的加速成本恢復系統（MACRS）折舊了1986年以後提供的任何住宅租賃屬性，該技術將超過275歲以下的成本（和折舊扣除）的會計技術。這是美國國稅局認為是租賃物業的“使用壽命”的時間。

雖然在計算折舊時，您始終建議您使用合格的稅務會計師，這裡是基本步驟：

1. 確定屬性的基礎。財產的基礎是其成本或支付的金額（以現金，抵押或以某種其他方式）獲得收購財產。一些結算費用和結束費用，包括法律費用，錄製費，調查，轉讓稅，銷售保險以及賣方欠您同意支付（如返回稅）的任何金額。在您的基礎上，一些結算費用和結算費用不能包含。這些包括消防保險費，租用財產前的租賃，並在結束前租賃，並與獲得或再融資貸款的費用，包括積分，抵押貸款保險費，信用報告費用和評估費。
2. 分開土地和建築物的成本。因為你只能貶值建築物的成本而不是土地，你必須確定每個的價值，以貶值正確的金額。要確定值，您可以在購買財產時使用每個人的公平市場價值，或者您可以將數量基於評估的房地產稅價值。說你買了110,000美元的房子。最近的房地產稅收評估價值為90,000美元，其中81,000美元用於房屋，9,000美元用於土地。因此，您可以將90％（$81,000÷$90,000）的購買價格分配給房屋，10％（9,000美元90,000美元）的購買價格。
3. 確定了房子的基礎。現在你知道房產的基礎（房子加上土地）和房子的價值，你可以確定你的房子的基礎。使用上面的例子，您在房屋中的基礎-可以折舊的金額-99,000美元（90％的110,000美元）。土地上的基礎將是11,000美元（10％的110,000美元）。
4. 確定調整後的基礎，如有必要。您可能必須增加或減少到您購買房產之間發生的某些事件的基礎，以及您已準備好租賃的時間。增加的例子包括任何a的成本在您將財產放置在服務之前至少有一年的使用壽命，恢復損壞的財產的金錢，將損壞的財產的成本和某些法律費用所花費的金錢和某些法律費用。減少到基礎上可以是從保險支付作為損壞或盜竊的結果，保險未涵蓋的傷亡損失，您可以扣除扣押，以及您收到的金錢授予easeate。

哪個系統使用

下一步涉及確定兩個MACRS中哪一個適用：常規折舊系統（GDS）或替代折舊系統（廣告）。GDS適用於在服務中的大多數屬性，通常，除非您為廣告或法律進行不可撤銷的選舉，否則您必須使用它，或法律要求您使用廣告。

該房產的授權廣告：

• 有一個合格的業務使用50％的時間或更少
• 有稅收豁免使用
• 由稅收豁免債券提供資金
• 主要用於農業

一般來說，除非您有這樣的理由，否則您將使用GDS使用廣告。再次，建議您諮詢合格的稅務會計師，他們可以幫助您確定最有利的方式貶值您的租賃屬性。

一旦了解了哪些MACRS系統，您可以確定屬性的恢復週期。住宅租賃財產使用GDS的恢復期為27.5歲。如果您使用廣告，則在12月31日至12月31日或40年之後，在服務之後的財產的財產恢復期為30年在此之前放置在服務。

接下來，確定每年可以折舊的金額。由於大多數住宅租賃屬性使用GDS，我們將專注於該計算。

每年都有財產在服務中，只要您繼續貶低財產，您將貶值相同的金額：3.636％。如果該物業在服務不到一年（例如，您在5月份購買了一所房子並在7月開始租用它），您將貶值當年的較小百分比，具體取決於它的服務。根據美國國稅局的租賃物業GDS表，即：

例如，乘坐有99,000美元的房屋，7月15日投入使用。

• 第一年，您將貶值1.667％，或1,650.33美元（99,000×1.667％）。

此後每年的每年，您將以3.636％的速度貶值，或3,599.64美元，只要租金為全年提供服務。

請注意，該數字基本上相當於以27.5恢復期為基礎和除以27.5恢復期：$99,000÷27.5=3,600美元。小差異源於部分服務的第一年。

折舊減少稅費多少錢？

如果您租用房地產，您通常會在提交年度納稅申報表時向適當的時間表E上報告您的租金收入和費用。然後淨收益或損失進行了1040個表格。折舊是您在進度e上包含的費用之一，因此折舊金額有效降低了今年的稅收責任。

例如，如果您貶低了3,599.64美元，例如，您在22％的稅收托架中，那麼您將節省791.92美元（$3,599.64×0.22）的稅收。

底線

如果您投資於租賃物業，折舊可以是有價值的工具，因為它允許您分散幾十年來購買房產的成本，從而減少每年的稅收票據。當然，如果您貶值財產，然後銷售它超過其折舊的價值，通過折舊重新徵收稅收，您將遵循該收益的稅收。

由於租賃物業稅法是複雜和定期更改的，因此在建立，運營和銷售您的租賃物業業務時始終建議您在合格的稅務會計師工作。這樣，您可以務必獲得最有利的稅收處理，並避免在稅收時出現任何驚喜。