估計房地產的價值是各種努力所必需的，包括融資，銷售上市，投資分析，財產保險和稅收。但對於大多數人來說，確定一塊真實物業的詢問或購買價格是房地產估值最有用的應用。本文將介紹房地產估值的基本概念和方法，特別是因為它涉及銷售。

基本估值概念

在技​​術上，物業的價值被定義為財產所有權所產生的未來福利的價值。與許多迅速使用的消費品不同，實際財產的好處通常在很長一段時間內實現。因此，對財產價值的估計必須考慮到經濟和社會趨勢，以及可能影響價值四個要素的政府控製或法規和環境條件：

• 需求：財務意味著滿足慾望的願望或需要的所有權，以滿足慾望
• 實用程序：滿足未來所有者慾望和需求的能力
• 稀缺：競爭性能的有限供應
• 可轉移性：所有權權利轉移的容易程度

值與成本和價格

價值不一定等於成本或價格。成本指的是實際支出-例如材料或勞動力。另一方面，價格是有人支付某事的金額。雖然成本和價格會影響值，但它們不確定值。房屋的銷售價格可能為150,000美元，但該價值可能明顯高於或更低。例如，如果新老闆在房子裡發現嚴重缺陷，例如錯誤的基礎，房子的價值可能低於價格。

市場值

評估是關於特定日期的特定財產價值的意見或估計。商家，政府機構，個人，投資者和抵押貸款公司使用評估報告在做出關於房地產交易的決定時。評估的目標是確定財產的市場價值-該物業將帶來競爭力和開放市場的最可能價格。

市場價格，物業實際銷售的價格並不總是代表市場價值。例如，如果賣方因喪失抵押品贖回權的威脅而受到脅迫，或者如果持有私人銷售，則該物業可能低於其市場價值。

評估方法

一個CCurate評估取決於有條件的數據集合。具體數據，涵蓋關於特定屬性的細節和與其中屬性所在的國家，區域，城市和鄰居有關的特定屬性和一般數據，並分析到達值。評估使用三種基本方法來確定屬性的價值。

方法1：銷售比較方法

銷售比較方法通常用於估值單家族房屋和土地。有時稱為市場數據方法，它是通過比較最近出售具有相似特徵的屬性的屬性來實現的值估計。這些類似的屬性被稱為比較，並且為了提供有效的比較，每個都必須：

• 與可能的主題屬性相似
• 在去年的一個開放，競爭市場中已售出
• 已在典型的市場條件下出售

應在評估過程中使用至少三種或四種比較。選擇可比較時的最重要因素是大小，可比特徵和-也許是大多數所有位置，這可能對房產的市場價值產生巨大影響。

比較的品質

由於沒有兩個屬性完全相同，因此對比較的銷售價格的調整將被認為是影響值的不同特徵和其他影響值的因素，包括：

• 建築物的年齡和條件
• 銷售日期，如果在銷售日期和評估日期之間發生經濟變化
• 銷售條款和條件，例如房產的賣家在脅迫下，或者在親戚之間出售財產（以折扣價格）
• 位置，因為類似的屬性可能與鄰域的價格不同
• 物理特徵，包括批量尺寸，景觀，典型和質量的施工，數量和房間的數量和類型，生活空間，硬木地板，車庫，廚房升級，壁爐，游泳池，中央空氣等。

主題財產的市場價值估計將屬於可比較調整後銷售價格的範圍內。由於對比較銷售價格的一些調整，而不是其他對象的主觀，因此加權考慮通常給出具有最少調整量的比較。

方法2：成本方法

成本方法可用於估計一個或多個建築物的性質的價值。此方法涉及考慮折舊的建築物和土地的價值估計。將估計添加在一起以計算整個改進屬性的值。成本方法使得假設合理的買家不會為現有的改進財產支付更多，而不是購買可比批次，建造可比建築物。當被評估的屬性是不經常出售的類型並且不會產生收入時，這種方法很有用。例子包括學校，教堂，醫院和政府大樓。

建築成本可以通過多種方式估計，包括平方英尺的方法，其中最近建造的可比性的每平方英尺的成本乘以主題建築物中的平方英尺;根據各個建築部件的每單位衡量單位的施工成本，包括勞動和材料，估計成本的單位估計的裝置。和數量調查方法，估計更換主題建築物所需的原材料的數量以及材料的當前價格以及相關的安裝成本。

折舊

出於評估目的，折舊是指對土權改善價值產生負面影響的任何條件，並考慮：

• 物理劣化，包括可固化劣化，如塗裝和屋頂更換，以及可治癒的劣化，如結構問題
• 功能過時，這是指房地產所有者不再被認為的物理或設計特徵，例如過時的設備，有四間臥室的日期看起來，但只有一個浴室
• 經濟過時，由屬性外部引起的因素，如靠近嘈雜的機場或污染工廠。

方法

• 估計土地的價值，好像它是空置的，並且可以使用銷售比較來提高其最高和最佳使用由於土地不能貶值以來龐大。
• 估計了構建建築物和現場改進的當前成本。
• 估計因惡化，功能過時或經濟過時而導致的改善折舊量。
• 從估計的建築成本中扣除折舊。
• 將土地的估計值添加到建築物的折舊成本和現場改進，以確定總財產價值。

方法3：收入資本化方法

經常被稱為收入方法，這種方法是基於投資者所需的回報率與財產產生的淨收入之間的關係。它用於估計公寓大樓，辦公樓和購物中心等收入的物業價值。使用收入資本化方法的評估可以相當直截了當地，當時受試者的財產有望產生未來的收入，以及其費用可預測和穩定時。

直接資本化

評估師將在使用直接大寫方法時執行以下步驟：

• 估計年度潛在的總收入。
• 考慮到空缺和租金收集損失以確定有效的總收入。
• 扣除年度營業費用以計算年度淨營業收入。
• 估計典型投資者將支付特定類型和階級的收入支付的價格。這是通過估計回報率或資本化率來實現的。
• 將資本化率應用於財產的年度淨營業收入，以形成物業價值的估計。

總收入乘數

總收入乘數（GIM）方法可用於評估通常不被購買為收入屬性的其他屬性，但可以租用，例如單家族家庭。GRM方法將該屬性的銷售價格與其預期租金收入相關。（有關相關閱讀，請參閱“重視房地產租賃物業的4種方式”）

對於住宅物業，通常使用月度總收入;對於商業和工業物業，將使用總年度收入。總收入乘法器方法可以計算如下：

銷售價格÷租金收入=總收入乘數

最近的銷售和租賃數據至少有三種類似的屬性可用於建立準確的GIM。然後，GIM可以應用於主題屬性的估計公平市場租賃，以確定其市場價值，可按如下方式計算：

租金收入XGIM=估計市場價值

底線

準確的房地產估值對抵押貸款人，投資者，保險公司和買家以及RealProperty的賣方非常重要。雖然評估通常由熟練的專業人員進行，但參與真實交易的任何人都可以從獲得對房地產估值的不同方法的基礎上受益。