抵押
扣除第二抵押貸款的利息
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史蒂文里士滿
聯邦政府了解家庭抵押貸款是許多美國人在壽命中佔據最大的金融負擔。為了提供休息（並且可能鼓勵人們參加房地產市場），內部收入服務（IRS）允許納稅人扣除抵押貸款所支付的利息。
但如果你得到第二次抵押貸款怎麼辦？你用它是否有重要嗎？你能無限期地扣除興趣嗎？
我們將深入了解在第二次抵押貸款的稅收影響，向您展示如何對您的稅收進行計算，並突出各種限制和陷阱。
基礎知識
首先，您需要了解什麼構成了“合格的家庭”（抵押貸款利息扣除的內省）以及國稅局如何定義“抵押貸款”和“抵押債務”。
對於初學者來說，一個“合格的家庭”是指你通常生活的主要房屋，或者是第二個家庭。移動房屋，房屋拖車，公寓和船隻都有資格，只要他們擁有“睡覺，烹飪和廁所，”作為IRS出版物936放了它。
如果您有三個或更多屬性，則只能分別向某個年份索取其中的兩個，您的主要和第二家。如果您遇到在當年課程中銷售您聲稱的其中一個房屋，則可以認為您的另一個屬性為您的主要或第二個家庭的餘額。
如果您聲稱扣除作為別的家庭，例如租賃物業或辦公室，一些細微的規則和計算發揮作用，與您佔用的時間有多少時間。您可以在此處參考細節，但一般而言，如果您租用第二封回家，您需要在那里居住至少14天或超過一年中租用的時間的10％或超過10％（以較長者為準）能夠扣除抵押貸款利息。（如果你根本不住在那裡，那麼你是一個房東，整體不同的規則都有：參見租賃業主的稅收扣除）。
抵押貸款興趣僅適用於將您家作為抵押品的貸款支付的利息。這包括：
- 第一抵押貸款和第二抵押貸款
- 信用線
- 房屋股票貸款
美國國稅局概述了三類抵押債務。這些取決於您拿出債務以及所得款項所用的情況時變化：
- 祖父債務是指在1987年10月13日或之前由您的家擔保的抵押貸款（當前稅收規則生效之後）。
- 家庭收購債務是指1987年10月13日之後所採取的抵押貸款，用於購買，建造或改進您的家（即，改造，修復等）。
- 家庭股票債務或貸款是指1987年10月13日之後所取出的抵押貸款，這些抵押貸款用於其他非居住地與其他非居留相關的目的，例如金融學費，一輛新車，假期或幾乎與購買，建造或改善家庭無關的任何其他任何事情。
扣除
這取決於您已經有什麼樣的債務-以及您想要假設的程度。如果您共同結婚並歸檔，您只能扣除100萬美元或更少的家庭收購債務和總體房屋股票債務價值100萬美元或更少的價值。如果單身，或已婚並分開申請，則您的限額分別為每家庭收購債務500,000美元，分別為50,000美元的家庭股權債務。
換句話說，如果您的抵押或抵押貸款RE用於購買，建立或改善您的主要和/或第二次家庭（使其家庭收購債務）和總額100萬美元，您可以扣除您所獲得的所有資源支付的。例如，如果您在兩次抵押貸款中有4％的利率，共同增加了100萬美元，您可以扣除您的所有年利息支付40,000美元。
但是，如果您的家庭收購債務是，讓我們說，200萬美元，那麼您只能在該年內扣除您支付200萬美元的價值200萬美元的抵押貸款的一半。如果應用4％的利率，那麼您只能扣除40,000美元，而不是那年內推出80,000美元。（這是要考慮的，因為任何人都試圖融資七位物業。請參閱Jumbo與常規抵押：它們如何不同。）
雖然這個限制不適用於祖父債務，但如果您的祖父債務已超過100萬美元，您將無法額外扣除新抵押貸款。如果你只有900,000美元的祖父債務怎麼辦？然後，您只能扣除額外10萬美元的家庭收購債務。
至少，這是一般規則。美國國稅局提供工作表以確定您的實際可扣除家庭抵押貸款興趣。
文書工作
只要您支付了至少600美元的抵押貸款利息，您將在稅前時間幾個月收到您的抵押貸款人或貸款人（通常是1098年）的通知。隨著年度付款的美元金額，此抵押貸款利息陳述還將顯示您付費的抵押貸款保險費和支付的可扣除積分（如果您在那年份購買了房屋）。一旦您手中擁有本文件，您將使用它在表格1040上完成納稅申報表，安排（逐項扣除）。
隨著家庭收購債務和家庭股權債務合併，您可以在技術上借用110萬美元的房屋。但是，如果您碰巧有超過此閾值的額外債務，如果這些收益用於合格費用，例如投資（附表a）或業務（附表C或C-EZ）。
再融資，點和保費
如果您改進任何抵押貸款，包括您的第二個抵押貸款，那麼您可以將新貸款作為本港收購債務聲明至上一筆貸款的本金。以上的任何東西都將被視為家庭股權債務。
此外，如果您在新抵押貸款上支付積分，則可以在貸款的壽命中扣除它們。假設您改進了一個新的30年抵押貸款，您可以每年扣除您在分數中支付的任何內容。如果您在銷售或再融資房屋（再次）的時間（再次）沒有扣除所有點，那麼您可以在那年扣除一次留下任何剩餘的。您將在ChassionA，表單1040，第12行上提交扣除。
只要您的調整後的總收入不超過109,000美元（或已婚和分別申請54,500美元），您也可以扣除您的部分或全部抵押貸款保險費。這將屬於您的“家庭收購債務”類別。
底線
稅收規則很複雜，否則否認，但如果你正常進行，那麼規定可以每年挽救數千美元。務必在決定拿出第二次抵押貸款之前諮詢合格的稅務專業人士。
